Rappelons tout d'abord les grandes lignes du projet des Toits partagés à Lorient. Il s'agit d'un collectif de 12 logements en milieu urbain, 6 T2 pour des retraités et 6T3 ou T4 pour des familles avec enfants, dans une ZAC « éco-responsable ». Nous avons constitué une SCCC avec le Logis Breton, bailleur coopératif, qui a son propre projet de 15 logements en accession sociale à côté. La SCCC avancera le coût de la construction et la coopérative rachètera le bâtiment une fois construit. Des espaces communs classiques (salle commune, chambres d'amis, espace de rangements, buanderie ) et une « boite à musique » insonorisée pour les musiciens. Nous sommes en train de finaliser le projet architectural avec le cabinet Solecité et Olivier Pouvreau : une enveloppe très performante en ossature bois, une très bonne isolation acoustique, des logements conçus en dialogue constant avec chaque habitant. Nous sommes en pleines réflexion sur les énergies, en essayant de concilier nos préoccupations écologiques et nos moyens financiers. Nous devrions pouvoir déposer le permis de construire dans les semaines qui viennent.

 

Parallèlement, nous travaillons à la construction de la société coopérative. Rappelons le principe d'une coopérative d'habitants : les habitants achètent des parts sociales qui leur donnent un droit d'usage sur l'espace qu'ils ont choisi. Ils constituent un apport d'environ 20% du capital, qui permettra à la société coopérative d'emprunter sur 40 ans. Ils verseront ensuite à la coopératives une redevance, comportant le remboursement des emprunts, les provisions pour gros travaux, les provisions pour vacances, les charges de propriétaire de la coop. En cas de départ, le coopérateur récupère ses parts sociales. Les habitant donc ont un double statut : d'une part, ils sont associés coopérateurs et participent à l'ensemble de l'activité de la coopérative, et d’autre part, ils sont aussi les bénéficiaires des services offerts par la coopérative. Ils sont donc locataires des logements dont la coopérative est propriétaire et payent chaque mois une redevance, dont une fraction peut leur permettre d'acquérir de nouvelles parts sociales

 

C'est un statut qui a plusieurs grands mérites à nos yeux :

 

1- Une gestion démocratique : comme les autres statuts en sociétés, il permet la gestion collective des choses matérielles et des choses humaines. Une personne , une voix.

 

 

2- Ce statut permet une mutualisation des apports : dans notre groupe nous ne savions pas comment financer notre projet. Il y avait ceux qui avaient de l'apport mais des revenus de faibles à moyens, et ceux qui n'avaient pas d'apport et des revenus plus élevés. Comme ce qui compte pour les banques c'est l'apport de la coop et non pas les possibilités d'apport de chacun, nous pouvons constituer collectivement les 20% d'apport demandé par les banques. La redevance de chacun dépend alors de son apport initial à la coopérative le temps nécessaire à mettre les compteurs zéro.

 

Mais des parts sociales dans une propriété collective ne constituent pas un patrimoine en dur. Nous avons eu nous-même à mener une longue réflexion sur la notion de patrimoine. La propriété individuelle nous semblait, comme à beaucoup, une sécurisation par rapport à l'avenir : personne ne peut vous mettre dehors, plus de loyer à payer, on est « maître chez soi ». Y compris pour revendre ensuite avec une plus-value, (ou moins-value ! ) selon le prix du marché. Ceux qui auraient pu investir dans une propriété individuelle, par exemple dans une société d'attribution, ce sont ceux qui déjà avaient eu la chance de pouvoir le faire auparavant au cours de leur vie active. Ils faisaient alors une opération « blanche » : je vends, j'achète autre chose, transmissible à mes enfants, qui à leur tour pourront investir lors de ma disparition. Pas de loyer à payer, mais des charges de propriétaires souvent importantes.

Cependant, ce capital immobilisé ne peut pas servir à autre chose : par exemple financer sa dépendance future, laissée à la charge des enfants ; aider ses enfants qui souvent sont dans une situation plus difficile que celle qu'ils ont connus. Autant que ce capital serve aussi, en plus, à un projet collectif. Et puis il en restera bien un petit peu pour se faire plaisir !

 

La coopérative permet aussi de proposer des logements dont les loyers reflètent le coût réel d'exploitation puisqu'elle est sans but lucratif.

 

C'est enfin, et pas la moindre des choses, le seul statut qui interdit la spéculation à long terme. Cela met d'ailleurs les collectivités, souvent pourvoyeuses de foncier, devant des responsabilités nouvelles : comment prendre en compte ce fait nouveau dans la fixation du prix du foncier par exemple, jusqu'ici fixé selon les deux seuls statuts d'occupation pris en compte : locataires ou propriétaires. Les coopérateurs sont à la fois locataires et propriétaires de parts sociales dans une propriété collective. Or nous savons que la clé de l'accès à tous à un logement de qualité est le coût du foncier, tributaire du marché. De plus c'est ce même coût du foncier qui induit l'étalement urbain, avec ses multiples conséquences sur l'environnement. Mais il est vrai que cela induit pour les coopérateurs, en cas de mobilité, l'acceptation de ne pas faire de plus-value sur leur investissement, avec aussi l'assurance de ne pas subir de moins-value....

 

C'est pour toutes ces raisons que les Toits Partagés vont construire une coopératives d'habitants, aidés dans cette démarche par l'Echohabitants et Habicoop. Ce n'est pas bien sûr LE modèle, le seul, l'unique, mais une possibilité parmi d'autres à la disposition des groupes-projets.

 

Maryvonne Loiseau

Future habitante des Toits partagés.

Site : lestoitspartages.esy.es/